تأخر تسليم شقة على الخارطة: كيف يُحدد التعويض؟

اشترى شخص وحدة على الخارطة وحدد العقد موعدًا لتسليمها، ثم انتهى الموعد دون تسليم. هنا لا يكفي معرفة عدد أيام التأخير؛ يجب تحديد النظام الذي يحكم المشروع وتاريخ العقد والتسليم المقرر وأي تمديد مشروع.

القاعدة في النظام الحالي

نصت المادة (20) من نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة على التزام المطور بإنجاز المشروع في الموعد المحدد، وعلى التعويض عند التأخر دون سبب خارج عن إرادته. وفصلت المادة (35) من لائحته بين نوعين: الأرض المطورة، والتعويض فيها لا يقل عن 2% سنويًا من قيمة البيع، والوحدة العقارية، والتعويض فيها لا يقل عن أجرة المثل وفق تقدير مقيم معتمد.

لماذا لا يطبق الجميع القاعدة نفسها؟

المشروعات الأقدم قد تخضع لأحكام وعقود سابقة؛ لذلك لا تُطبق المادة (35) بأثر مفترض على كل عقد سابق. كذلك يؤثر وجود ممول يتعاقد بعلاقة مستقلة في تحديد الخصم والالتزامات. ويلزم الفصل بين تاريخ الاستلام الفعلي وتاريخ إتاحة الاستلام المثبت بالمستندات.

لإعداد المطالبة: احفظ عقد البيع وملاحقه وجدول الإنجاز ومراسلات التسليم ومحضر الاستلام، واطلب تقرير تقدير أجرة المثل عند انطباق الحكم الجديد. ثم حدد من التزم بالتسليم، وما إذا كان قد ثبت سبب مشروع للتأخير.

المستند الأول ليس تقرير التأخير؛ بل تاريخ التسليم الملزم

قد يتضمن عقد البيع موعدًا أصليًا وجدولًا آخر للتسليم، أو شرطًا يسمح بتمديد المدة في حالات محددة. ولهذا يُستخرج التاريخ المتفق عليه من العقد وملاحقه وما طرأ عليه من تعديلات صحيحة، ثم يُقارن بتاريخ التسليم الفعلي أو جاهزية التسليم بحسب الالتزام. يجب التمييز بين إنجاز المبنى وبين استكمال ما يلزم للانتفاع بالوحدة، وألا يفترض أن كل محضر يثبت انتهاء التشطيب يعني التسليم التعاقدي.

مقارنة في أساس التعويض

لماذا لا تصلح نسبة واحدة لكل عقد؟

بدأ النظام الحالي ولائحته في إطار زمني مختلف عن عقود أبرمت قبل سريانه. بعض العقود القديمة تتضمن نسبًا للتعويض في متنها أو تخضع لتنظيم سابق. ومن غير الصحيح إبلاغ جميع المشترين بحق موحد قدره نسبة ثابتة دون الاطلاع على تاريخ التعاقد والنظام المنطبق والعقد الخاص. وكذلك لا ينبغي الخلط بين تعويض المشتري من المطور عن تأخير التسليم وبين مطالبة قد تنشأ له قبل بنك ممول بسبب التزام مستقل في عقد التمويل أو الاستصناع.

أسباب التأخير: ما الذي يراجع؟

تنص القاعدة الحالية على نظر ما إذا وقع التأخير دون سبب خارج عن إرادة المطور. هذا لا يجعل مجرد الادعاء بوجود ظرف طارئ كافيًا لنفي الالتزام؛ بل يُدرس الظرف وعلاقته الفعلية بالمدة والتزامات الأطراف وأي تمديد صحيح. وقد تتداخل أسباب من المطور والمشتري وجهات أخرى؛ لذلك تُطلب مراسلات الإشعارات وجداول الإنجاز والجهة التي أقرت التمديد والمواعيد التي تأثرت به.

عند تقديم المطالبة، افصل بين تعويض التأخير وأي مطالبات أخرى تتعلق بعيوب التنفيذ أو الفرق في المساحة أو نقص الخدمات؛ فهذه قد يكون لها أساس إثبات مختلف.